Изготовление деревянных срубов бань во владимире.
 Статистика города Статистика города
Все города
Заказчики:164(+0)
[18 февраля 2013] новинка модель М3
Постройка гаража с использованием новых технологий Как правильно выбрать кондиционер? Пейте чистую воду Схемы покупки квартир в новостройках Перерасчет: как снизить суммы в счетах за коммуналку? Как правильно выбрать обогреватель? Как выбрать холодильник? Как правильно обращаться с отопительными приборами?
наши победы и награды наши победы и награды

Ваш город
Лучшие ИСПОЛНИТЕЛИ Лучшие ИСПОЛНИТЕЛИ

Потолок Центр

Стены, пол, потолок

Сделать заказ в «Потолок Центр» стало ...

DoorHan - Хабаровск

Двери входные и межкомнатные, перегородки

ГK DoorHan – производственный холдинг, занимающий ...

ГК ФАСАД

Архитектура, дизайн и проектирование

Продажа фасадных панелей Nichiha / ...

Серебряный дракон

Дополнительные услуги

Поиск поставщиков в Китае.
Прямые поставки от ...

Тимакс

Строительное оборудование, инструмент

Мы работаем по направлениям: оптовая торговля ...

Акции1 А также скидки и распродажи на товары и услуги
Акция "Хит продаж: Март" WFX466

АКЦИЯ

Активно до: 31 марта 2014

Схемы покупки квартир в новостройках

Рейтинг: 5278

Александр Доценко
Администрация сайта

Федеральному закону №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов», регулирующих взаимоотношение застройщиков и дольщиков в этом году исполняется 8 лет. С каждым годом количество строительных компаний, работающих в рамках этого закона, увеличивается и всё чаще реализация квартир происходит по всем правилам, которые установило государство, но часть застройщиков продолжает обходить закон, защищающий права дольщиков. Как не попасть в «серую» схему?

Для примера в Москве около 90% домов строится по серым схемам. В Хабаровске и на Дальнем Востоке процент гораздо меньше. Связано это прежде всего с тем, что объект инвестирования не возникает в силу закона и государственная регистрация на сегодняшний момент не определена. Компании, таким образом, работают на рынке, покупая или продавая права на застройку, на собственность, но не сами объекты недвижимости.

Если у покупателя жилья по 214 закону есть право стать дольщиком, то как минимум должен возникнуть земельный участок в собственности или аренде и, заключая договор, как минимум необходимо иметь свою долю в залоге и участок на котором будет стоять дом. Пока дом не построят – это всего лишь земля, а уже потом возникают этажи и у покупателя, в соответствии с этим законом, есть право не только на жилое или нежилое помещение в этом здании, но и право на долю в общедолевой собственности, которой является сам дом, его перекрытия, крыша, подвалы, земля и прилежащие территории.

Серые схемы продажи квартир в новостройках:

- договор соинвестирования;

- предварительный договор;

- договор простого товарищества и договор о совместной деятельности;

- вексельная схема.

 Какой же схемой чаще всего пользуется?

Исторически пошло таким образом, что начиная с 90-х годов, когда буйствовала бесплатная приватизация квартир, население было вынуждено заключать договора соинвестирования. Таким образом, покупатели были  в роли инвесторов и несли все риски. В чем плюсы и минусы договоров соинвестирования.

Он определяет несколько участников, которые должны выступить для реализации проекта и вложить свои средства, которые возьмет так называемый застройщик и эти деньги он обязан на строительство дома, сдачу в эксплуатацию, оформление и т.д.

Если вдруг стройка заморожена, то по этому договору жители имеют право получить деньги обратно, но всё зависит от того, как застройщик оформил права жильцов, а 214 закон защищает их как дольщиков и обязывает застройщика зарегистрировать в силу закона залог на этот объект и имеются штрафные санкции по возврату залога и т.д.

Проблема в том, что основным участником рынка, соинвестором данной схемы выступает государство и этот участник рынка во многих случаях не выполняет свои обязательства: договор аренды земельного участка, как правило, заключается на поздних стадиях, а не в начале этого процесса, согласование проектно-сметной документации проходит месяц, а то и годы.

Предварительный договор

Инвестор или застройщик заключает договор с покупателем, согласно которому обязуется продать ему готовую квартиру, т.е. первоначально оформить право собственности на себя и переоформить на покупателя через другой основной договор.

Риски: это черная схема. Когда вы покупаете недвижимость – это предварительный договор покупки недвижимости. Однако недвижимость возникает только тогда, когда дом уже оформлен зарегистрирован и сдан в эксплуатацию. Поэтому когда на вторичном рынке квартира вам не принадлежит, то предварительный договор заключать нельзя, потому что собственности, которую вы продаете – нет. Эта схема не защищает человека, внесшего аванс.

 Вексельная схема

Покупатель и застройщик заключают предварительный договор, оплата также осуществляется не по договору, а путем покупки векселя. Вексель – это ничем не гарантированное обязательство. Такие схемы доступны предпринимателям, которые хорошо знакомы денежные потоки и черные схемы. Рисков здесь очень много, схем и разных проблем тоже и для простого потребителя она просто неприемлема.

 Договор простого товарищества и договор о совместной деятельности.

Товарищи по договору простого товарищества реализуют совместный проект, т.е. строительство этого самого дома, несут вместе убытки и подвергаются рискам.

Здесь нужно иметь крайне высокую степень компетенции, чтобы использовать эту схему.

Что делать, если застройщик обанкротится?

Когда вы собираетесь приобретать квартиру в новостройке вы должны рассматривать вариант возможного банкротства застройщика и понимать, какие риски на себя берете.

На что следует обращать внимание:

  1. Репутация компании
  2. Юридический анализ
  3. Финансовое состояние.

Если информацию о репутации всегда предоставят, юридический анализ застройщик предоставляет, то финансовое состояние узнать очень тяжело.

Что может быть тем признаком, что компания находится в затруднительном положении?

Если компания солидная, она предложит схему оформления по 214 закону. В процессе можно отследить имитирование процесса.

Если случается критическая ситуация, важно не паниковать и не принимать скоропалительных решений. Не следует спешить сдавать деньги в кассу и не спешить их забирать.

Что лучше, новостройка или вторичное жилье?
Специалисты убеждены, что приобретать новостройки можно и нужно, но следует здраво подходить к ситуации, просчитывать риски. Всегда есть сложности, но и выход тоже есть!

Оценить статью:
Комментарии
Ответить